「円満相続」相談窓口勉強会No.2

相続後の自宅売却におけるメリットが大きい控除とは

被相続人が住んでいた家屋を売却するとき、その売却価格から、購入時の価格や仲介手数料などの取得費を差し引いた利益(譲渡所得)に対して所得税と住民税が課税されます。相続した家屋を売る際には、きちんと売却益を得たうえで、節税したいものです。今回は、被相続人の家屋を売却する際に知っておきたい控除と、相続時の特例について紹介します。

売却時に大幅な控除を受けられる『空き家の3,000万円の特別控除』

相続した家屋を売却するときに知っておきたいのが『空き家の譲渡所得の3,000万円の特別控除』です。これは、相続により空き家になった不動産を相続人が売却し、適用要件を満たした場合には、売却した際の譲渡所得から最高3,000万円を控除することができる制度です。

主な適用要件は以下の通りです。

  • 相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたものであること
  • 1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された注意)区分所有建築物以外の建物であること
  • 相続時から売却時まで、事業、貸付、居住の用に供されていないこと
  • 相続により土地および家屋を取得すること
  • 売却代金が1億円未満であること
  • 家屋については、一定の耐震基準を満たしていること

なお、相続を開始した日から3年が経過する年の12月31日、かつ特例の適用期間である2016年4 月1日から2023年12月31日までに譲渡することも条 件となります。条件は厳しいですが、控除される額は大きいので、覚えておくとよいでしょう。

相続時の税金を軽減できる『小規模宅地等の特例』

次に、被相続人の自宅を相続する際に知っておきたいのが『小規模宅地等の特例』です。

これは、被相続人が自宅として使っていた土地や、事業用に使っていた土地、法人に貸し付けていた土地などについて、評価額を最大で80%減額できる制度です。自宅として使っていた土地については、330㎡を限度として80%が減額されます。相続税は財産の評価額に基づいて計算されるため、税額を大幅に軽減できます。

ただし、基本的に小規模宅地等の特例が使えるのは、被相続人と同居している配偶者や親族です。もし、同居している人がいなければ、別居して いる親族も特例を使えますが、その親族に持ち家がないことが条件となります。

たとえば、すでに持ち家があり両親と別居していた子どもは、親の自宅を相続したときにこの特例は使えません。

相続人に持ち家がないのであれば、被相続人が 亡くなり、相続税の申告期限後にその自宅を売却し ても、特例が使えるため相続税は大きく削減できます。

一方、持ち家がある相続人の場合は、被相続人 が生きているときに売却することが、相続する自宅を売却する際の大きなポイントになるといえるでしょう。

相続する可能性のある家屋がある場合は、特例や控除の適用要件をあらかじめ確認しておき、 できるだけ税金が抑えられる方法をとれるよう準備しておきましょう。

家系図一枚から円満相続!

税理士 橘慶太
税理士 橘慶太
相続税の研究を愛する相続専門の税理士。
23歳で税理士試験に合格し、国内最大手の税理士法人で6年間の修行を積んだのちに独立。円満相続税理士法人の代表を務める。
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